PROPRIETÉ : La sanction de l'empiètement d’une construction sur une propriété voisine

empietement construction limite separative mur mitoyen atteinte droit de propriete avocat HeliansLa Constitution française, de par les articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789, définit la propriété (privée ou publique) comme « étant un droit inviolable et sacré ». expropriation avocat

En principe, c’est le juge judiciaire qui est le gardien de la propriété privée (article 66 de la Constitution du 4 octobre 1958 ; Conseil constitutionnel, décision du 25 juillet 1989, n° 89-256 ; articles 544 et 545 du code civil).

Aussi, s’il estime son droit de propriété lésé, le propriétaire peut saisir le juge judiciaire pour contester l‘empiètement d’une construction voisine (construction, fondation, dépassement du toit, etc). avocat spécialiste

Si la violation du droit de propriété est avérée (souvent à la suite d’une expertise judiciaire), le juge judiciaire ordonne généralement, à titre de réparation, la démolition totale de la construction qui empiète sur le terrain du propriétaire requérant. avocat expropriation

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►Tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds

La Cour de cassation a encore rappelé ce principe dans un arrêt du 21 décembre 2017 :démolition atteinte au droit de propriété empiètement mur toit fondation propriétaire droit

« Attendu que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-25406, Publié au bulletin).

Toutefois, cette sanction particulièrement radicale peut être évitée lorsque l’empiètement est de très faible ampleur. atteinte droit de propriété

Par un arrêt du 10 novembre 2016 (pourvoi n°15-25113), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a aussi ouvert la possibilité de moduler le principe de la destruction de l’ouvrage mal planté.

En l’espèce, des propriétaires ont assigné leur voisin « en enlèvement d'un bâtiment constituant un atelier-garage empiétant sur leur fonds ».

La Cour d’appel avait fait droit à leur demande en ordonnant la démolition totale de l’atelier-garage.

Pourtant, l’expertise judiciaire avait révélé que « l'empiétement représenterait une bande d'une superficie de 0,04 m2». pr

opriété

►Le juge doit rechercher si un simple rabotage du mur est de nature à mettre fin à l'empiètement constaté

Compte tenu de ce très faible empiètement, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel en considérant que les juges d’appel auraient dû rechercher « si un rabotage du mur n'était pas de nature à mettre fin à l'empiétement constaté ».

Il appartiendra donc à la cour d’appel de renvoi de statuer sur cette question de la solution adaptée pour mettre fin à l’empiètement.

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