BAUX COMMERCIAUX - Clause d'échelle mobile : la clause qui exclut l'ajustement du loyer à la baisse est illégale

bail commercial clause d'indexation d'échelle mobile à la baisse à la hausse loyer avocat HéliansLe principe de la clause d'échelle mobile est de permettre l'adaptation à la hausse comme à la baisse du loyer en fonction de l'évolution économique.

Dans la pratique, les bailleurs ont pris l'habitude de rédiger les contrats de baux commerciaux de manière à ce que la clause d'échelle mobile n'autorise que la variation du loyer à la hausse, excluant explicitement la possibilité de diminuer le loyer.

Dans son arrêt du 14 janvier 2016 (n°14-24681), la cour de cassation rappelle que l'essence même d'une clause d'indexation est de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse.

Dès lors une clause qui ne prévoit que la variation à la hausse n'est pas une clause d'échelle mobile.

Ainsi, la cour de cassation déclare "nulle une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation et [qui] stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse".

Dans son arrêt, la cour de cassation précise toutefois qu'il convient d'apprécier si l'exclusion de la variation à la baisse présente un caractère essentiel. Si tel est le cas, la clause entière est réputée non écrite.

On peut en déduire que si l'exclusion de la variation du loyer à la baisse n'est pas essentielle dans la clause d'échelle mobile, seule une nullité partielle sera prononcée à l'encontre de cette seule exclusion.

Sont dorénavant réputées non écrites les clauses d'échelle mobile (ou d'indexation) excluant la révision aà la baisse du loyer.

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